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        买二手房要注意哪些法律问题?

        相对一手房来说,二手房小区配套比较完善,生活氛围浓厚,交通方便,入住时间快。但同时,二手房也存在一些缺点,交易过?#35848;?#20026;繁杂,交易时间长,涉及多种款项的支付,引发的纠纷也层出不穷。在国内房地产交易过程中,律师事前介入交易非常少,大多是出现在纠纷后,为避免纠纷,很多法律问题在买房前就?#38376;?#28165;楚。

        深圳?#24615;?#22320;产专?#21307;?#31572;:

        1、核实清楚卖方身份 确保房屋产权人与共有人签署合同

        买方确认产权人与共有人共同签署合同,并在合同?#24615;?#23450;卖方保证共有人同意合同内容,如果有人提出异议导致交易无法进行?#28216;?#21334;方违约。

        2、?#39749;?#21512;同付款期限 ?#20048;购?#21516;不成立

        未约定付款期限貌似对买方有利,其实不然。如果未约定付款期限,卖方有权随时要求买方付款,从而导致卖方有借口解除合同而不承担违约责任,或者因?#31508;?#20184;款期限这一合同必备条款,认定合同不成立。

        3、切断毁约借口 确保合同?#34892;?/span>

        如 果买卖双方为避税而签订阴阳合同,卖方违约时会以阴阳合同违法为由,要求以?#23548;?#25104;交价成交,增加的税费由买方承担,从而逼迫买方主动加价或因无法承担多出 的税?#35759;?#21516;意解除合同。因此,买卖双方应在补充协议?#24615;?#23450;“原登记价过户的应缴税费由买方承担,登记价与?#23548;?#25104;交价之间的税费差额由卖方承担”。

        4、预防合同?#30007;?#30340;障碍 ?#39749;?#36180;偿损失

        在签订合同前,了解房屋是否被查封,确认其属于限制出售或不能出售等情形。买卖合同应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续?#30007;?#36807;户到买方名下,卖方除合同约定的违约金外需另外赔偿买方的损失。

        5、约定房屋过户期间不得出租

        遇 到房价?#38505;牽?#26377;些卖方为了阻止买方继续?#30007;?#21512;同,会以房屋租客有优先购买权,而认为买卖合同无效。因此,买卖合同应约定房屋不带租约,或在合同?#24615;?#23450;“卖 方保证租?#22836;?#24323;优先购买权,如果租客拒绝放弃导致本交易无法进行?#28216;?#21334;方违约”。有些卖方明知买方买房是出于自住,为了毁约,利用合同法“买卖不破租赁” 的原则,在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同,并威胁买方即使办了过户,也无法及时交房入住。为?#20048;?#27492;种情况发生,在买卖合同中应约定在房屋过 户期间不得出租,否则另?#20449;?#20607;违约金以外的经济损失。

        6、提高违约成本 使业主违?#23478;?#26080;法获利

        买卖合同应切断卖方违约所带来的利益,合同应约定如果由卖方原因导致合同无法继续?#30007;校?#26368;终无法过户并交付给买方,卖方除了合同约定的违约金,还需承担因违约产生的一切费用。包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估?#35757;取?/span>

        7、保留对方违约证据 及时向法院起诉查封涉案房产

        如果买卖双方发生?#21046;紓?#35201;及时固定对方违约的证据,?#28909;?#21521;对方发书面催告?#30007;型?#30693;或书面蹉商函?#21462;?#24403;确认对方不会?#30007;?#21512;同时,应及时向法院起诉并申请财产保全,查封涉案房产,?#21592;?#38556;判决的顺利执?#26657;?#20445;护自己的权益。

        *点击?#21738;?#21442;考文?#20303;保?#20102;解更多*


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